司法考试被公认为国内最具挑战性的考试，其难度来自于试题的复杂性及考查范围的广泛性。然而，通过研习历年真题，我们可以吸收法律知识，因为这些知识本质上是相互贯通的。以下内容涉及担保合同违约金过高问题的相关资料，供各位学习和借鉴。
1. 甲房地产公司在提供给购房者张某的社区平面图和项目说明书中均标明设有一个健身馆。张某因看重小区健身便利，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某在收房时发现小区内没有健身馆。以下哪些说法是正确的？（ ）
A. 甲公司违反诚信原则，构成根本违约，张某有权退房
B. 甲公司存在欺诈行为，张某有权要求甲公司承担缔约过失责任
C. 甲公司故意误导，张某有权要求甲公司双倍返还购房款
D. 张某不应滥用权利，在退房和要求甲公司承担违约责任之间只能二选一
【正确答案】 AB
【答案解析】 选项A正确。《合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可知，因一方根本违约导致合同目的无法实现的，另一方可以解除合同并追究责任。本案中，张某以健身便利为目的购买甲公司的商品房，但实际收房时发现小区并无图纸和说明中标注的健身馆，因甲公司虚假宣传致使张某合同目的落空，张某有权要求解除合同并退房。
选项B正确。《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，甲公司在售房过程中进行虚假宣传，违背诚实信用原则，构成欺诈，张某因此受损，有权要求甲公司承担缔约过失责任。
选项C错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，本案情形不符合双倍返还购房款的法定条件。
选项D错误。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可知，合同解除与承担违约责任并不冲突，可以同时适用。所以，张某在要求退房的同时，可以一并要求甲公司承担赔偿损失等违约责任。
【提示】本题与2008年卷三第54题基本一致。
2. 吴某是甲公司员工，持有甲公司授权委托书。吴某与温某签订了借款合同，该合同由温某签字、吴某加盖甲公司合同专用章。后温某要求甲公司还款。以下哪些情形有助于甲公司主张吴某的行为不构成表见代理？（ ）
A. 温某明知借款合同上的盖章是甲公司合同专用章而非甲公司公章，但未提出异议
B. 温某未与甲公司核实，便将借款交付给吴某
C. 吴某出示的甲公司授权委托书注明甲公司仅授权吴某参与投标活动
D. 吴某出示的甲公司空白授权委托书已过期
【正确答案】 CD
【答案解析】 选项A错误。《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。公司的合同专用章和公章在代表公司对外签订合同时均具有法律效力，可能构成表见代理。
选项B错误。吴某持有甲公司的授权委托书，温某有合理依据相信其具有代理权，可能构成表见代理。
选项C、D正确。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，成立表见代理的条件包括“相对人有理由相信行为人有代理权”。本案中，如果吴某出示的授权委托书明确限定其仅能参与投标活动，或者授权委托已过期，则温某无合理理由相信吴某享有代理权，不构成表见代理。